柬埔寨关于外国投资者有着市场准入方面诸多限制，而在土地方面的限制则更为明显。在所有权的规定方面，柬埔寨严禁外籍自然人和法人拥有土地。根据柬埔寨的《宪法》规定：柬埔寨籍自然人或法人均可单独或集体拥有土地所有权。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。

同时，《土地法》还规定，外籍人士为在柬埔寨拥有土地而伪造身份证件的，应受到惩罚。所以，如果国内企业想要在柬埔寨拥有一块土地的所有权，则或许避免不了需要与柬籍人进行合作；而国内企业若仅是以外国投资者身份使用而非拥有土地所有权，则当地法律是允许外国投资人以特许、长期租赁和可续期短期租赁等方式使用土地。虽不能拥有土地，但投资人有权拥有地上的不动产和私人财产，并以之为抵押物。值得注意的是，特许土地租赁最长达99年，长期租赁最长达50年，此类土地租赁允许合同到期后续期，但每次合同的最长期限不得超过上述限制。

与柬埔寨土地投资最相关的法律是《土地法》，该法于1992年颁布，并于2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明确不动产所有权体制，以保障不动产所有权及相关权益。这部《土地法》及其修正案的主要内容包含以下几个方面：

01

关于不动产所有权转让

《土地法》指定土地管理城市规划和建设部作为不动产权属证明文件的核发部门，并负责国有不动产的地籍管理工作。销售、交换和/或赠与合同在地籍登记处登记后，方可实施排除第三方的所有权转让。

之所以土地法关于不动产所有权转让有专门具体规定，是因为柬埔寨之前的战乱，导致许多土地所有权权属证明文件及地块登记资料丢失，造成大量与土地所有权相关的纠纷。为避免后续出现该类问题，故在土地法修正案里予以明确。这同样也提示我们很重要的一点是，投资者在与柬埔寨籍自然人或公司订立土地使用、租赁或按土地所有权分配利益的合同之前，应核实土地所有人的所有权。

02

关于土地特许

柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年。土地特许通常要求为工业、科技、基础设施类对柬埔寨经济及工业体系健全有重大意义的项目，一般由国家级政府协议合作，普通投资者很难取得该类99年的特许租赁权。

03

关于土地租赁

土地租赁分为两种，无期限租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁可作为承租人保护租赁土地上不动产的权利依据，如遭遇第三人侵害地上财物时可以以承租人身份直接起诉；并且长期租赁可作为继承及转让的标的进行继承及交易。

04

关于抵押

不动产所有人可以其不动产作为抵押物，保证支付债务。值得注意的是，柬埔寨法律对合同的法律适用没有明确限制，合同双方可以依据意思自治原则选择适用本地法或外国法。但是柬埔寨民法特别限定了不动产抵押的合同只能适用柬埔寨法律。

05

关于土地使用及购买的限制

1994年颁布的《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境范围内的土地使用。2010年12月，柬埔寨内阁通过法律草案《外国人房屋产权法》，允许外国人购买分契式共管建筑一楼以上的房产